房地产投资信托基金在我国公租房融资中的应用研究

时间:2019-03-25 03:59:30 来源:新巴尔虎左旗农业网 作者:匿名



房地产投资信托基金在我国公租房融资中的应用研究

作者:未知

“新城市人口”住房问题日益严重,导致对公共租赁住房的需求不断增加,成为解决方案之一。由于公共租赁住房公积金的建设主要来自政府,建设数量的增加增加了政府的财政压力。在这种情况下,解决公共租赁住房建设资金问题尤为迫切。本文提出利用Rwei ITs作为新的融资渠道,分析发行房地产投资信托基金解决公共租赁住房建设财务问题的可行性,然后设计房地产投资信托基金在公共租赁住房项目中的融资方式和运作流程,以及提出相应的激励措施。 。

一,研究背景

截至2017年,中国永久居民的城市化率已达到58.52%。城市化进程的加快带来了两个问题:第一,商品房价格随着城市人口的增加和需求的增加而急剧上升,尤其是一线和二线城市。另一方面,城市化进程导致了“新城市人口”的出现,这些人口包括农民工和毕业后在城市定居和就业的农村大学生。高房价使他们无法通过购买获得住房,以及租房。成本占大部分收入,“新城市人口”的基本住房保障已成为民生建设中亟待解决的问题之一。针对这一社会问题,2017年4月住房和城乡建设部强调,应加强公共租赁住房建设,保障“新城区人口”住房问题,解决住房供给矛盾。和热门城市的需求。

在相关政府部门的倡导下,中国公共租赁住房的目标建设数量正在增加。由于公共租赁住房是具有福利性质的准公共产品,因此具有租金收入低,投资回报率高的特点。因此,社会投资者的积极性不高,目前公共租赁住房的建设主要来自财政拨款和政府对银行的贷款,融资模式主要是政府。中央和地方政府面临的财政压力导致公共租赁住房项目数量增加,但仍无法满足建筑目标和满足社会需求。因此,利用创新金融工具积极提高投资者积极性,动员社会资金参与公共租赁住房投资,改变政府主导的单一融资方式势在必行。从国外实践的角度来看,房地产投资信托基金是一种更加可取和具有发展潜力的工具。第二,在中国公共租赁住房融资中发行房地产投资信托基金的可行性

(1)政策和相关规定

自2008年国务院首次提出将房地产投资信托基金作为新型融资方式发行以来,中国多次发布通知,支持房屋租赁房地产投资信托基金的试点。 2015年4月,财政部和住房和建设部联合发布了关于通过政府和社会资本合作促进公共租赁住房建设的通知,明确表示支持在公共租赁住房中发放房地产投资信托基金,鼓励探索可持续发展。建立性融资模式。

从相关税收政策的角度看,中国对房地产投资信托产品的税收优惠政策仍处于空白阶段,但与商业房地产,公共租赁住房相比,作为解决住房问题的一种方式,国家在建设和运营期间实施了税收优惠政策:建设公共租赁住房用地完成后,免征土地增值税;对于建设和管理中涉及的印花税,经营管理单位无需支付;公共租赁住房的租金收入和租赁收入不受房地产税和所得税的限制。此外,“谁投资,谁拥有”公共租赁住房有明确的产权关系,可以依法转让投资者的权利。因此,在现有框架下,房地产投资信托基金在公共租赁住房建设融资中的运用具有业务空间。

(2)发行房地产投资信托基金的探索和示范

中国正在不断探索房地产投资信托基金的发布。 2009年,在北京,上海和天津开展了推动房地产投资信托基金发行的试点工作。然后,在2014年,第一个房地产投资信托中信帆船特别资产管理计划发布,并在2015年,首批公开发行房地产投资信托基金,鹏华前海万科,发行。在商业租赁房屋发放房地产投资信托基金的示范下,深圳证券交易所于2018年5月通过了投资和结算集团人才租赁住房资产支持专项规划。它是中国第一个以公共租赁住房为基础资产的房地产投资信托产品。 。为了在公共租赁住房中使用房地产投资信托基金提供进一步的经验和示范作用,它还表明,通过发放房地产投资信托基金进行融资对于公共租赁住房的建设是可取和可行的。(3)稳定的现金流量

在公共租赁住房融资中发行房地产投资信托基金的可行性的关键是公共租赁住房房地产投资信托项目是否有稳定的现金流以及投资者是否能获得稳定的利润。从中国的角度来看,2020年中国常住人口城镇化率将达到65%左右。“新城市人口”对公共租赁住房的需求正在增加,高住房基本没有大幅度下降的可能性价格。因此,公共租赁住房在未来很长一段时间内需求稳定。此外,一旦承租人未按时支付租金,他可能会面临租赁公共租赁房屋的损失,因此金融危机的可能性很小。公共租赁住房房地产投资信托基金的发放相当于政府信贷担保,公共租赁住房房地产投资信托基金投资计划的财务收入得到保障。

基于以上三个方面,从国内市场逐步发行房地产投资信托产品和预期现金流量的角度来看,中国利用房地产投资信托基金深入发展公共租赁住房融资是有条件和可行的。

三是公共租赁住房房地产投资信托基金的运作模式

(1)公共租赁住房房地产投资信托基金的融资方式选择

根据国内金融市场的现状,建议在发布公共租赁住房项目的房地产投资信托基金时选择以下融资方式:一是选择合同形式的组织形式。由于国内《公司法》的限制和相关政策尚未完善,请选择公司。房地产投资信托基金的类型对投资者的利润分配有影响。在合同房地产投资信托基金中,投资者委托受托人行使管理权,将所有权与收益权分开。风险很小且有保障,公共租赁住房的建设得到资助。据说更合适。第二是以投资形式选择股权型房地产投资信托基金。它不易受市场利率波动的影响,可以避免利率风险,并且可以更好地吸引优先考虑稳定性的投资者。第三是在操作模式下使用关闭的REIT。目前,中国的房地产投资信托基金没有成熟的市场。如果选择开放式房地产投资信托基金,则无法应对外部市场波动的负面影响。此外,还用于公共租赁住房。封闭的房地产投资信托基金具有较长的建设周期和投资回收期,并且资产的总持续时间不能更改更为合适。(二)房地产投资信托业务流程

目前,中国房地产投资信托基金的发展尚处于初级阶段。在初始阶段,具有开发经验的房地产开发公司可以与信托公司合作完成公共租赁住房房地产投资信托基金。设计过程如下:

(1)以专业经验为主体的房地产开发公司作为建设主体,作为公共租赁住房建设和管理机构,开发公司和信托公司共同发起投资计划,信托公司吸收投资者的资金。发行收益凭证,负责基金的运作并进行投资管理。

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